Кто платит больше? Ипотечные ставки и их влияние на заемщиков
С недавним предупреждением Центрального банка о том, что ключевая ставка в 19% может быть не конечной, и высокие ставки будут сохраняться в течение длительного времени, банки начали увеличивать условия ипотечного кредитования. В частности, два крупнейших игрока на рынке — Сбербанк и ВТБ — повысили свои ставки: Сбер на 0,9 процентного пункта, а ВТБ на 1,5 п.п. Каждый дополнительный процент в ставке может увеличивать ежемесячные платежи заемщиков на несколько тысяч рублей, что за длительный срок кредита может превратиться в десятки миллионов рублей переплат. Мы провели анализ, чтобы выяснить, как именно растут цены на квартиры под влиянием текущих ипотечных ставок.
В последнее время большая часть ипотечных кредитов выдавала по льготным программам, которые субсидировались государством. В результате, в пиковые месяцы, такие как июнь, льготные ипотеки занимали около 85% от общего количества кредитов. Эти программы разогнали цены на жилье, что дополнительно увеличивало ипотечные выплаты. Однако с июля этого года наиболее распространенная программа безадресной «льготной ипотеки» была отменена и теперь на рынке осталось лишь около 50% ипотечных кредитов по подобным условиям. Цены на квартиры стали стабильными, и основной фактор, влияющий на величину платежей, это процентная ставка.
Как изменяются платежи по ипотеке?
Рассмотрим пример: ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на квартиру в Москве стоимостью 10 миллионов рублей с первоначальным взносом в 2 миллиона рублей (20%) составляет от 143,5 до 164,7 тысяч рублей при сроке в 15 лет и от 137 до 166,5 тысяч рублей при 30-летнем сроке. Эти данные предоставлены ипотечными калькуляторами крупных банков. Стоимость такой квартиры — это сравнительно доступный вариант: по информации сервиса IRN.ru, за 10 миллионов рублей можно приобрести однокомнатную квартиру в старом панельном доме площадью 37,4 квадратных метра, расположенную на окраине города, в 10 минутах транспортом от метро.
Эта стоимость сопоставима со средней заработной платой москвича, которая в июне составила 152,9 тысячи рублей. После вычета 13% НДФЛ остается 133 тысячи рублей, что недостаточно для покрытия платежа по 30-летнему кредиту со ставкой 20,5%, который составляет 137 тысяч рублей. Однако, по данным Мосстата, существуют отрасли, такие как ИТ и компьютеры, где средняя зарплата превышает 200 тысяч рублей. Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников оценивает, что за последние два года доходы примерно 11% населения страны утроились.